Giao dịch mua bán nhà ở là một giao dịch quan trọng, có giá trị lớn và hợp đồng đặt cọc chính là bước đệm pháp lý đầu tiên, vô cùng quan trọng để “chốt kèo” cho cả bên mua và bên bán. Tuy nhiên, không phải ai cũng tường tận những điều khoản cần lưu ý khi giao kết Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình. Một sơ suất nhỏ trong hợp đồng tưởng chừng đơn giản này có thể dẫn đến những tranh chấp phức tạp, gây thiệt hại về tài chính và thời gian. Chính vì vậy, Công ty Luật TNHH Long Phước sẽ cung cấp cho Quý bạn đọc những kiến thức pháp lý vững chắc về các điều cần lưu ý trước khi đặt bút ký là điều kiện tiên quyết để giao dịch diễn ra an toàn, minh bạch và thành công.

1. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn nhất định để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc đất đai có thể được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, trong đó tài sản đặt cọc được sử dụng làm biện pháp bảo đảm.Về bản chất, hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự và là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được pháp luật công nhận.

2. Mục đích của hợp đồng đặt cọc

Mục đích chính của việc đặt cọc là tạo ra một sự ràng buộc ban đầu, thể hiện ý chí của các bên trong việc thực hiện giao dịch dự kiến.

Một điểm đáng lưu ý là Bộ luật Dân sự 2015 không còn yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, mà cho phép các bên có thể xác lập biện pháp đặt cọc bằng hành vi hoặc lời nói. Điều này tạo sự linh hoạt hơn cho các bên trong giao dịch. Trước đây, một số văn bản hướng dẫn trước đây, chẳng hạn như Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, lại đề cập đến việc hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Sự thay đổi này cho thấy tầm quan trọng của việc lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản. Việc đặt cọc chỉ bằng lời nói hoặc hành vi, mặc dù có thể được pháp luật dân sự hiện hành chấp nhận, lại tiềm ẩn rủi ro rất lớn về mặt chứng minh khi phát sinh tranh chấp. Do đó, để đảm bảo an toàn pháp lý và có cơ sở giải quyết khi có mâu thuẫn, việc lập hợp đồng đặt cọc thành văn bản vẫn là một thông lệ được khuyến khích mạnh mẽ.

Trong thực tiễn, người dân thường quan niệm việc đặt cọc là để “làm tin”, nhằm mục đích để bên bán không chuyển nhượng hay bán nhà đất đó cho người khác trong thời gian các bên chuẩn bị cho hợp đồng chính thức. Khái niệm “làm tin” này thể hiện một khía cạnh tâm lý và thực tiễn quan trọng, cho thấy sự nghiêm túc và tin tưởng ban đầu giữa các bên. Tuy nhiên, “làm tin” không phải là một thuật ngữ pháp lý có nội hàm rõ ràng như “bảo đảm giao kết” hay “bảo đảm thực hiện” hợp đồng. Điều này có thể dẫn đến những hiểu lầm nếu các điều khoản về xử lý tiền cọc và phạt cọc không được quy định một cách cụ thể và chặt chẽ trong hợp đồng.

3. Những vấn đề cần lưu ý trong Hợp đồng đặt cọc

a) Hình thức đặt cọc

Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, có thể thấy đặt cọc là hình thức để đảm bảo nghĩa vụ, nhưng nó tồn tại dưới 02 dạng khác nhau:

• Đặt cọc để đảm bảo giao kết: Một hợp đồng phải trải qua giai đoạn giao kết trước khi đi vào hiệu lực. Trong giai đoạn giao kết, hai bên có thể đề nghị, thay đổi, rút lại, hủy bỏ giao kết mà mình đã thỏa thuận với nhau ban đầu, nhưng mục đích cuối cùng là để hợp đồng được giao kết.

Trong giai đoạn này, hai bên có thể sử dụng đặt cọc như một hình thức đảm bảo rằng việc giao kết hợp đồng sẽ được thực hiện (tức hai bên không được hủy bỏ đề nghị giao kết hợp đồng).

Ví dụ: Ông A thỏa thuận với ông B sẽ đưa ông B 500 triệu để B làm thủ tục giải chấp tại ngân hàng X, sau khi B làm thủ tục đầy đủ, giải chấp lấy giấy chứng nhận thì hai bên sẽ thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất.

Ở đây, việc đặt cọc nhằm đảm bảo rằng nhà đất sẽ đầy đủ giấy tờ, lúc đó hai bên mới bắt đầu thực hiện hợp đồng mua bán.

• Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng: Khi hai bên đã đồng ý ký kết hợp đồng, lúc này việc đặt cọc nhằm đảm bảo nghĩa vụ của 2 bên phải được thực hiện.

Ví dụ: Bà A và thỏa thuận sẽ bán cho ông B một miếng đất giá 2 tỷ đồng, ông  phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ sang tên, đóng thuế trong 1 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, khi ký kết hợp đồng ông B phải đặt cọc trước 500 triệu.

Ở đây khoản tiền 500 triệu là để đảm bảo trong 1 tháng ông B phải giao đủ 2 tỷ đồng cho bà A.

Như vậy, trước hết chúng ta cần làm rõ thỏa thuận đặt cọc là thỏa thuận để hợp đồng được giao kết hay hợp đồng được thực hiện.

b) Người đứng tên, ký kết hợp đồng đặt cọc

Đối với nhà, đất, có rất nhiều chế độ sở hữu đối với tài sản (sở hữu chung theo phần, sở hữu chung hợp nhất, sở hữu riêng, sở hữu tài sản hình thành trong tương lai…) nhưng phải ghi cụ thể người hoặc những người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ.

Nếu người ký hợp đồng là người đã có gia đình, tốt hơn hết là yêu cầu có chữ ký của cả hai, đối với tài sản dùng làm nghĩa vụ có nhiều người sở hữu thì nên yêu cầu tất cả cùng ký.

c) Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán

Đây là một trong những điều khoản quan trọng của hợp đồng, xác định nghĩa vụ tài chính của bên mua và cách thức thực hiện nghĩa vụ đó.

• Giá chuyển nhượng: Tổng giá trị chuyển nhượng toàn bộ nhà đất phải được ghi nhận một cách rõ ràng, cụ thể bằng cả chữ số và bằng chữ, kèm theo đơn vị tiền tệ. Việc này giúp tránh mọi sự mơ hồ hoặc tranh chấp về giá cả sau này.
• Phương thức thanh toán: Cần quy định chi tiết về cách thức thanh toán, bao gồm:

• Thanh toán làm mấy đợt, số tiền cụ thể cho mỗi đợt.
• Thời hạn thanh toán cho từng đợt.
• Hình thức thanh toán: bằng tiền mặt hay chuyển khoản qua ngân hàng. Nếu chuyển khoản, cần ghi rõ thông tin tài khoản của bên nhận tiền.
• Giá khai khi công chứng hợp đồng mua bán: Giá khai khi công chứng mua bán ngầm chỉ một thực tế là đôi khi các bên có thể thỏa thuận một mức giá ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế, thường nhằm mục đích giảm thiểu các khoản thuế, phí phải nộp. Tuy nhiên, cần hết sức lưu ý rằng hành vi này có thể bị coi là trốn thuế và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Nếu bị phát hiện, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu một phần (đối với phần giá trị chênh lệch không được ghi nhận) hoặc thậm chí toàn bộ. Khi có tranh chấp xảy ra, bên bị thiệt hại sẽ rất khó khăn trong việc chứng minh giá trị giao dịch thực tế để yêu cầu bồi thường hoặc bảo vệ quyền lợi của mình. Do đó, mặc dù việc khai giá thấp hơn có thể mang lại lợi ích về chi phí trước mắt, các bên cần được tư vấn kỹ lưỡng về những hậu quả pháp lý tiềm ẩn và nên cân nhắc việc ghi nhận giá trị giao dịch thực tế trong hợp đồng đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của mình khi có tranh chấp liên quan đến tiền cọc.

d) Chế tài trong trường hợp vi phạm hợp đồng cọc

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ phạt cọc sau khi đã đặt cọc như sau:

• Trường hợp hợp đồng mua bán được giao kết, thực hiện: Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc, hoặc được khấu trừ trực tiếp vào nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà đất của bên đặt cọc cho bên nhận đặt cọc. Việc này do các bên thỏa thuận.
• Trường hợp bên đặt cọc (Bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán: Toàn bộ tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Đây thường được gọi là trường hợp “mất cọc”.
• Trường hợp bên nhận đặt cọc (Bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán: Bên nhận đặt cọc không chỉ phải trả lại toàn bộ tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc mà còn phải bồi thường thêm một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc. Đây thường được gọi là trường hợp “đền cọc gấp đôi” hoặc “phạt cọc một lần tiền cọc”.
• Các bên còn có thể thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn, gấp 3, 4 lần nếu đạt được sự đồng thuận từ 02 bên và phải có ghi nhận cụ thể trong Hợp đồng đặt cọc.

e) Công chứng hợp đồng đặt cọc

Theo Bộ luật Dân sự 2015 không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền nên dẫn tới tranh chấp.

Bảng 1: So sánh ưu và nhược điểm của việc công chứng Hợp đồng đặt cọc

Nội dung	Công chứng	Không công chứng
Tính bắt buộc theo luật	Không bắt buộc	Không bắt buộc
Giá trị chứng cứ	Cao, các tình tiết, sự kiện không phải chứng minh (trừ khi bị Tòa án tuyên vô hiệu)	Thấp hơn, các bên phải tự chứng minh nội dung và tính xác thực của hợp đồng khi có tranh chấp
Kiểm tra pháp lý bởi bên thứ ba	Có, bởi công chứng viên (kiểm tra giấy tờ, năng lực hành vi, tính hợp pháp của hợp đồng)	Không có sự kiểm tra độc lập từ bên thứ ba có chuyên môn pháp lý
Chi phí	Có phát sinh phí công chứng theo quy định	Không tốn phí công chứng
Thời gian	Có thể mất thêm thời gian để chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục công chứng	Nhanh chóng hơn do không qua thủ tục công chứng
Mức độ rủi ro (về pháp lý, tranh chấp)	Thấp hơn đáng kể do tính pháp lý được đảm bảo tốt hơn	Cao hơn, dễ phát sinh tranh chấp và khó chứng minh hơn
Khả năng phòng ngừa lừa đảo	Cao hơn, do công chứng viên có vai trò kiểm tra, xác minh thông tin và nhân thân các bên	Thấp hơn, các bên phải tự chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thẩm định

Trên đây là những thông tin cần thiết Luật Long Phước chia sẻ tới Quý bạn đọc về những điều khoản cần lưu ý khi giao kết Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà. Nếu có gì còn thắc mắc, vui lòng liên hệ TỔNG ĐÀI 0889.358.949 hoặc 0948.136.249 gặp Luật sư tư vấn luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Long Phước.